Отступное по ипотеке
IPB

Здравствуйте, гость ( Вход | Регистрация )

 
Ответить в данную темуНачать новую тему
> Отступное по ипотеке
Nada
сообщение 4.3.2008, 17:18
Сообщение #1


Против ветра
*****

Группа: Администраторы
Сообщений: 5390
Регистрация: 9.2.2004
Из: Москва/Дели
Пользователь №: 4
Спасибо сказали: 5229 раз




выкладываю свой труд по данному вопросу. Может кому пригодится, дабы не изобретать велосипед. smile.gif Честно говоря не очень-то выложилась, но все же cool[2].gif У кого какие еще мнения плиз smile.gif Можем пообсуждать cool[2].gif


СЛУЖЕБНАЯ ЗАПИСКА

В соответствии с Вашим указанием мною дается правовой анализ реализации недвижимого имущества минуя суд*цензура*ю процедуру и торги.

1. Общие положения
Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.
Гражданский кодекс РФ и ФЗ "Об ипотеке" допускают два варианта обращения взыскания на заложенное имущество - по решению суда и без обращения в суд.
По общим правилам, согласно ст. 28 ФЗ «О залоге» и п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, производится по решению суда. Данный порядок действует в случаях, если стороны не избрали иной порядок. Исключение из общего правила сделано для случаев, когда обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке в соответствии со ст. 55 ФЗ «Об ипотеке». Часть 1 ст. 55 указанного Закона гласит, что «удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки». Данное соглашение заключается по правилам, установленным ст. 409 ГК РФ, как соглашение об отступном, а именно основное (как правило кредитное) обязательство прекращается предоставлением взамен отступного (в данном случае недвижимого имущества).

2. Обязательных условия для отступного
1. Должно быть подписано на момент неисполнения, а не ранее. Если предметом отступного является любое имущество, кроме недвижимости, которое надо заключать в нотариальной форме, то такое соглашение можно подписать заранее без даты.
2. обязательная нотариальная форма заключения отступного в случае, если его предметом является недвижимое имущество.

3. Реализация отступного
При заключении банками отступного по любому имуществу (включая объекты недвижимости, (как жилые, так и нежилые) возникает вопрос как должен распорядиться банк получаемым на баланс имуществом и вправе ли он заниматься его продажей, по существу торговой деятельностью? На этот счет у видных цивилистов России имеются весьма разные суждения. Судебная же практика также не имеет единообразного суждения. По этому поводу есть две противоположные точки зрения-
1 точка зрения. Сделки купли-продажи банками имущества в целях обеспечения обязательств клиента рассматриваются как торговая деятельность (РЕПО, реализация отступного) и банки не могут заниматься такими операциями в виду своей специальной правоспособности (в силу ФЗ «О банках и банковской деятельности» имеют лицензии на определенные виды деятельности).
2 точка зрения. Данная деятельность банков не является сугубо торговой, она правомерна, поскольку действительной целью банка при совершении банками сделок купли-продажи является не приобретение права собственности на имущество, а возврат кредита. Равно и целью контрагента выступает не отчуждение имущества, а обеспечение полученного кредита. Как вариант используется обеспечение в виде РЕПО с квартирой с условием об обязательной обратной продаже после исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.
4. Форма отступного
В ГК РФ не содержится специальных указаний о форме соглашения об отступном. Согласно ст. 158 ГК РФ форма такой сделки должна подчиняться общим правилам, установленным в Законе для двухсторонних сделок. Определяя письменную форму таких соглашений, необходимо учитывать в соответствии со ст. 434 ГК РФ правила о соблюдении письменной формы договора. В то же время, если первоначальное обязательство является договорным (например, кредитный договор или договор инвестирования с участием банка), то при заключении соглашения об отступном необходимо соблюдать ту же форму, которая установлена для основной сделки. Подобный вывод основывается на нормах ГК РФ о порядке расторжения договора поскольку по своей правовой природе отступное является одним их предусмотренных ч. 1. ст. 450 ГК РФ видов соглашений, влекущих расторжение договора и прекращения обязательств сторон. Это же правило относится и к регистрации отступного.

5. нужно ли регистрировать отступное?
Нет, не нужно. Этот вывод подтверждается разъяснением, данным в п. 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , где отмечено, что «соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необходимость таковой прямо не предусмотрена законодательством».

6. Бухгалтерский учет отступного
1/. Как конкретно отражать в бухгалтерском учете операции по прекращению обязательства отступным, а также вопросы обложения НДС операций по данным операциям изложены в разъяснениях старшего аудитора ООО «Аудиторская фирма 2ОСБИ-М», к.э.н. Закариева О.З. в журнале «Налоговый вестник» № 1, январь 2006 г.
2/. Пример учета:
Вопрос- Банк выдал кредит, заемщик своевременно его не погасил.
Задолженность заемщика составляет 2250 тыс. рублей и складывается из просроченной задолженности по кредиту (2 млн. рублей учитываются на б/с 45812), начисленных процентов (200 тыс. рублей учитываются на в/б 91604) и госпошлины за подачу искового заявления в суд в сумме 50 тыс. рублей, отнесенных на расходы банка. Банк подписывает соглашение о прекращении обязательств по кредитному договору предоставлением взамен исполнения отступного в виде уступки имущественных прав инвестора (заемщика) по инвестиционному контракту на строительство объекта недвижимости инвестиционной стоимостью 2400 тыс. рублей. При этом стороны договариваются, что инвестиционная стоимость имущественных прав инвестора (2400 тыс. рублей) на получение по завершении строительства в собственность квартир равнозначна размеру неисполненного денежного обязательства заемщика (2250 тыс. рублей). В результате банк становится соинвестором по инвестиционному контракту.
Какие бухгалтерские проводки и в какой сумме должны быть совершены после подписания соглашения об отступном и после оформления банком права собственности на квартиры по завершении строительства?
Ответ- Порядок отражения в бухгалтерском учете банка-кредитора операций, связанных с исполнением и прекращением обязательств должников по договорам об отступном, приведен в пункте 4.2 Приложения 1 к Указанию N 1007-У.
Приобретенные банком по договору об отступном основные средства должны быть отражены в бухгалтерском учете в соответствии с требованиями Банка России, изложенными в Разделе 3 Приложения 10 к Положению N 205-П.
Специалисты Управления по организации учета, отчетности
и расчетов Московского ГТУ Банка России
1 февраля 2005 г.
"Банковское дело в Москве", N 2, февраль 2005 г.

3/. Согласно п. 1.5. Положения ЦБР от 26 марта 2007 г. № 302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях» имущество по договору отступного принимается к бухгалтерскому учету.

7. Налогообложение отступного
1/. Разъяснения по вопросам обязаны ли банки исчислять в бюджет налог на имущество по отступному, а также обязаны ли банки предоставлять в налоговые органы по месту нахождения недвижимого имущества налоговую декларацию, если данное имущество не является объектом налогообложения налогом на имущество (не включено в группу основных средств) по причине не использования в собственной деятельности банка и учитывается на счете 610011 «Внеоборотные запасы» подробно изложены в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина РФ от 19.11.07 г. № 03-05-06-01/132.
2/. Разъяснения по вопросам, связанным с налоговыми последствиями отступного с примерами изложены статье эксперта по бухгалтерскому учету и налогообложению Веденеевой Е.Л. в журнале «Новое в бухгалтерском учете и отчетности», № 9, май 2006г.
3/. Разъяснение по вопросу является ли отступное доходом налогоплательщика или признается оплатой по сделке изложены в статье Федорова К.П. в журнале «Налоговый учет для бухгалтера», № 5, май 2005 г.

7. Риски банка в случае неисполнения отступного
Согласно п. 1. Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 декабря 2005 г. № 102, основное обязательство прекращается с момента предоставления имущества по отступному, а не с даты достижения сторонами соглашения об отступном. Соглашение об отступном лишь порождает право должника на замену исполнения (вместо денег имущество) и обязанность кредитора принять отступное. Это означает, что после заключения отступного, в случае, если должник откажется от передачи имущества, то за банком остаются права требования исполнения не только соглашения об отступном, но и основного обязательства. По какому именно обязательству банк будет предъявлять требования, дело банка и в этом смысле риски банка минимальны.


--------------------
Принимаем установку на добро и только положительные эмоции


Спасибо сказали:
Перейти в начало страницы
 
+Цитировать сообщение

Ответить в данную темуНачать новую тему
1 чел. читают эту тему (гостей: 1, скрытых пользователей: 0)
Пользователей: 0

 



RSS Текстовая версия Сейчас: 14.8.2022, 13:31
Rambler's Top100